Mieszkanie w kamienicy pod wynajem. Czy to dobra inwestycja w 2026 roku
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem to jeden z najpopularniejszych sposobów lokowania kapitału w Polsce. W 2026 roku rentowność najmu w największych miastach mieści się w przedziale od około 5 do 6 procent brutto, a kamienice w dobrych lokalizacjach często plasują się powyżej tej średniej.
W tym artykule analizujemy, czy mieszkanie w kamienicy to dobry wybór inwestycyjny, jakie stopy zwrotu można dziś osiągnąć i na co zwrócić uwagę przed zakupem.
Dlaczego kamienica jako inwestycja
Mieszkania w kamienicach mają kilka cech, które czynią z nich atrakcyjny produkt inwestycyjny.
- Lokalizacja w centrum miasta
Najważniejszy atut. Kamienice znajdują się w centrach miast, w bezpośrednim sąsiedztwie biur, uczelni, restauracji i komunikacji. Najemcy są skłonni płacić więcej za lokalizację, której nowe budownictwo na obrzeżach zwykle nie oferuje. Dotyczy to zarówno najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego.
- Stabilny popyt
Mieszkania w kamienicach wynajmują się dobrze niezależnie od koniunktury. Studenci, pracownicy korporacji, single, pary, ekspaci, wszyscy oni szukają mieszkań w centrach miast. W miastach akademickich popyt jest szczególnie odporny na wahania rynkowe.
- Wyższe stawki za metr kwadratowy
Stawka najmu za metr kwadratowy w kamienicy w dobrej lokalizacji jest zwykle wyższa niż za podobne mieszkanie na obrzeżach. W połączeniu z często niższą ceną zakupu w starszej zabudowie (poza segmentem premium) daje to atrakcyjniejszą stopę zwrotu w porównaniu do nowego budownictwa peryferyjnego.
- Potencjał wzrostu wartości
Mieszkania w kamienicach, szczególnie tych w trakcie lub po rewitalizacji, mogą zyskiwać na wartości szybciej niż średnia rynkowa. Programy miejskie typu Mia100 Kamienic w Łodzi, Bydgoski Program Ochrony Zabytków czy działania rewitalizacyjne w Poznaniu wspierają wzrost cen w tym segmencie. To dodatkowy potencjalny zysk poza samym najmem.
- Realne stopy zwrotu z najmu kamienicy w 2026 roku
Według danych Otodom Analytics i raportów branżowych, średnie stopy zwrotu brutto z najmu mieszkań w największych polskich miastach w 2026 roku kształtują się następująco.
Średnie stopy zwrotu brutto według miasta
Łódź należy do najbardziej rentownych dużych rynków najmu w Polsce. Według różnych raportów stopa zwrotu brutto wynosi tu około 5,7 do 6 procent rocznie, a w przypadku kawalerek nawet wyżej. To efekt utrzymujących się relatywnie niskich cen zakupu przy stabilnych stawkach najmu.
Bydgoszcz oferuje stopy zwrotu na poziomie zbliżonym do średniej krajowej, około 5,2 procent brutto. Niska cena zakupu kompensuje niższe od metropolii stawki najmu, co czyni Bydgoszcz atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów dysponujących mniejszym kapitałem.
Poznań plasuje się obecnie w okolicach 5,1 procent brutto. Wyższe ceny zakupu mieszkań kompensuje stabilny popyt ze strony studentów, pracowników korporacji i ekspatów. To rynek dla inwestorów ceniących stabilność ponad maksymalizację stopy zwrotu.
- ROI netto
Po uwzględnieniu kosztów (podatek, czynsz, ubezpieczenie, ewentualne remonty, okresy pustostanu) realne ROI netto z najmu długoterminowego mieszczą się zwykle w przedziale od 3,5 do 5 procent. W kamienicach z dobrymi instalacjami i sprawną wspólnotą będzie to bliżej górnego zakresu. W budynkach przed rewitalizacją z nieprzewidywalnymi kosztami remontów raczej dolnej części przedziału.
- Najem średnioterminowy i krótkoterminowy
Najem średnioterminowy (kilkumiesięczne kontrakty dla firm, ekspatów, studentów wymiany) potrafi dać stopę brutto od 7 do 9 procent rocznie, ale wymaga większego zaangażowania operacyjnego.
Najem krótkoterminowy (typu Airbnb, Booking) w atrakcyjnych lokalizacjach generuje stopy brutto przekraczające 10 procent, ale wiąże się z najwyższym ryzykiem operacyjnym i regulacyjnym. W kilku polskich miastach (między innymi Krakowie i Warszawie) trwają prace nad ograniczeniami najmu krótkoterminowego w lokalach mieszkalnych. To czynnik, którego nie można zignorować przy decyzji inwestycyjnej.
- Najlepsze typy mieszkań pod wynajem w kamienicy
Nie każde mieszkanie w kamienicy nadaje się na inwestycję. Z naszego doświadczenia w pracy z inwestorami najlepiej wynajmują się cztery typy mieszkań.
Kawalerki i dwójki w centrum
Najszybsza rotacja najemców, najwyższe stawki za metr kwadratowy, najszerszy rynek odbiorców. Mieszkania od 25 do 50 metrów kwadratowych w pierwszej strefie miasta to klasyka inwestycji w kamienicę. Według aktualnych danych rynkowych, kawalerki w największych miastach generują wyższy zwrot niż mieszkania 40-50 metrowe.
Trójki na wyższych piętrach z charakterem
Mieszkania z widokiem, oryginalnymi detalami, w prestiżowej lokalizacji. Wyższe stawki za metr kwadratowy, ale i wyższa cena zakupu. Sprawdzają się dla zamożniejszych najemców, na przykład profesjonalistów pracujących zdalnie lub par z dziećmi szukających klimatu zamiast taniochy.
Mieszkania w odnowionych kamienicach
Standard pod klucz, brak konieczności wkładania własnych pieniędzy w remont, łatwiejsze wynajęcie. Niższa potencjalna stopa zwrotu niż w mieszkaniach do remontu, ale mniejsze ryzyko i szybsze rozpoczęcie generowania przychodu.
Mieszkania w trakcie lub przed rewitalizacją
Strategia długoterminowa. Kupujesz taniej, wspólnie ze wspólnotą inwestujesz w remont, po zakończeniu wartość mieszkania rośnie wraz z całym budynkiem i okolicą. Wymaga to cierpliwości, dokładnej weryfikacji planów rewitalizacji i odporności na okresy pustostanu podczas prac remontowych.
Ryzyka inwestycji w kamienicę
Inwestycja w mieszkanie w kamienicy wiąże się ze specyficznymi ryzykami, których nie ma w nowym budownictwie.
- Stan instalacji
Mieszkanie w kamienicy bez kompleksowej rewitalizacji to ryzyko awarii. Cieknąca rura, awaria pieca etażowego, problem z elektryką, każda z tych sytuacji generuje koszty i przerywa najem. Przed zakupem warto zlecić inspekcję techniczną budynku i mieszkania.
- Stara stolarka okienna i izolacja
Nieszczelne okna powodują skargi najemców na zimno, wilgoć i wysokie rachunki za ogrzewanie. Wymiana okien na zabytkowe (z zachowaniem oryginalnego wzoru) to wydatek istotnie wyższy niż w nowym budownictwie. W kamienicach wpisanych do rejestru zabytków konserwator może wymagać konkretnych rozwiązań.
- Składki remontowe wspólnoty
Podczas remontów kapitalnych budynku wspólnota często wprowadza specjalne składki, których nie można przerzucić na najemcę. To koszt, który warto przewidzieć w kalkulacji ROI. Z drugiej strony, dobrze zarządzane wspólnoty z planowymi remontami są oznaką stabilności i wzrostu wartości w długim terminie.
- Rotacja najemców
W lokalizacjach centralnych rotacja bywa większa niż na obrzeżach. Studenci wyjeżdżają po skończeniu studiów, pracownicy zmieniają miasta, single się żenią i wyprowadzają do większych mieszkań. Liczy się skuteczny marketing mieszkania i sprawne znajdowanie nowych najemców. Średnio rocznie warto kalkulować około miesiąca pustostanu.
- Ograniczenia konserwatorskie
W kamienicach wpisanych do rejestru zabytków bywają ograniczenia co do modernizacji mieszkania. Czasem nie można dowolnie wymienić okien, zmienić układu ścian lub zastosować dowolnej podłogi. Z drugiej strony, taka kamienica może być uprawniona do miejskich dotacji konserwatorskich, co obniża koszty remontów wspólnych.
Strategia zakupu mieszkania pod wynajem
Z naszego doświadczenia w pracy z inwestorami pięć rzeczy decyduje o powodzeniu inwestycji w kamienicę.
Wybierz lokalizację z silnym popytem
Pierwszy filtr to lokalizacja. Sprawdź, czy w okolicy działają uczelnie, biura, fabryki lub atrakcje turystyczne. To napędza popyt na najem. W Łodzi liczy się okolica Piotrkowskiej i Manufaktury, w Poznaniu Stary Rynek, Chwaliszewo, Jeżyce, Łazarz i Wilda, w Bydgoszczy Śródmieście wokół Cieszkowskiego i Gdańskiej.
Zweryfikuj kondycję wspólnoty
Dobra wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa to gwarancja, że budynek będzie utrzymany w stanie, który nie odstraszy najemców. Słaba wspólnota oznacza ryzyko spadku wartości mieszkania i trudności z wynajmem. Warto sprawdzić uchwały remontowe, stan funduszu remontowego i plany inwestycyjne na najbliższe lata.
Negocjuj cenę
W kamienicach jest miejsce na negocjacje, szczególnie gdy mieszkanie wymaga remontu. Każde 5 procent obniżki ceny zakupu przekłada się na proporcjonalnie wyższą stopę zwrotu z najmu. To różnica między ROI 5 a 5,3 procent, która w długim terminie znaczy bardzo dużo.
Policz wszystkie koszty
Cena zakupu, koszty notarialne, PCC (na rynku wtórnym), ewentualny remont, koszty wykończenia pod najem. Wszystko musi się znaleźć w kalkulacji ROI. Warto też uwzględnić koszt pustostanu (średnio miesiąc rocznie), prowizję pośrednika i podatek od najmu (ryczałt 8,5 procent dla przychodów do 100 tysięcy złotych rocznie).
Określ exit strategy
Jak długo zamierzasz trzymać mieszkanie? Jeśli planujesz sprzedaż za 5 do 10 lat, warto wybrać lokalizację, w której wartości rosną szybciej. Jeśli kupujesz na dziesięciolecia, ważniejszy jest stabilny najem i niska rotacja najemców.
Kamienica w Łodzi, Poznaniu i Bydgoszczy. Porównanie
W każdym z tych miast specyfika inwestycji w kamienicę jest nieco inna.
- Łódź
Najwyższe stopy zwrotu z trzech porównywanych miast (około 5,7 do 6 procent brutto). Trwająca rewitalizacja Śródmieścia i program Mia100 Kamienic dają największy potencjał wzrostu wartości w długim terminie. Najlepsze lokalizacje to kwartały wokół Piotrkowskiej, Księży Młyn, okolice Manufaktury i ulica Włókiennicza.
- Poznań
Stabilny rynek z silnym popytem akademickim i korporacyjnym. Niższe stopy zwrotu (około 5,1 procent brutto), ale stabilność popytu. Najlepsze dzielnice to Jeżyce, Łazarz, Wilda, Chwaliszewo oraz okolice Starego Rynku.
- Bydgoszcz
Najniższe ceny zakupu z trzech miast, atrakcyjne stopy zwrotu (około 5,2 procent brutto). Trwająca rewitalizacja Bocianowa i Śródmieścia daje potencjał wzrostu. Najlepsze lokalizacje to ulica Cieszkowskiego, Gdańska oraz dynamicznie odnawiane Bocianowo.
Najem długoterminowy czy krótkoterminowy
Wybór modelu zależy od Twoich celów inwestycyjnych, lokalizacji mieszkania i dostępnego czasu. Najem długoterminowy daje stabilne miesięczne przychody, niewiele pracy operacyjnej, ale niższe stopy zwrotu (3,5 do 5 procent netto). To wybór dla inwestorów pasywnych, którzy szukają regularnego dochodu bez angażowania się w codzienne zarządzanie.
Najem krótkoterminowy daje wyższe potencjalne stopy zwrotu (10 procent brutto i wyżej w atrakcyjnych lokalizacjach), ale wymaga dużego zaangażowania lub powierzenia mieszkania firmie zarządzającej (która pobiera od 15 do 25 procent przychodu). Wiąże się też z ryzykiem regulacyjnym, ponieważ w wielu miastach pojawiają się ograniczenia tego rodzaju działalności w lokalach mieszkalnych.
Pomiędzy tymi modelami pojawia się też najem średnioterminowy (najem na miesiące dla firm, ekspatów, studentów wymiany), który łączy wyższe stawki najmu z relatywnie niskim ryzykiem regulacyjnym.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka jest stopa zwrotu z najmu kamienicy w 2026 roku?
Według danych branżowych, średnie stopy zwrotu brutto z najmu mieszkań w największych polskich miastach mieszczą się w 2026 roku w przedziale od około 4,7 do 6 procent rocznie. Mieszkania w kamienicach w dobrych lokalizacjach często plasują się powyżej średniej miasta. Po uwzględnieniu kosztów (podatek, czynsz administracyjny, remonty, pustostan) realne ROI netto wynosi zwykle od 3,5 do 5 procent.
Czy warto kupować kamienicę pod wynajem krótkoterminowy?
Najem krótkoterminowy może przynieść wyższe stopy zwrotu (powyżej 10 procent brutto), ale wymaga znaczącego zaangażowania operacyjnego i wiąże się z ryzykiem regulacyjnym. W kilku polskich miastach trwają prace nad ograniczeniami tego rodzaju najmu w lokalach mieszkalnych. Warto rozważyć ten model tylko w lokalizacjach turystycznych i przy gotowości do aktywnego zarządzania lub współpracy z firmą zarządzającą.
Które miasto daje najwyższe stopy zwrotu z najmu?
Spośród największych polskich miast, najwyższe stopy zwrotu z najmu długoterminowego notuje obecnie Łódź (około 5,7 do 6 procent brutto). Wynika to z utrzymującej się relatywnie niskiej ceny zakupu mieszkań przy stabilnych stawkach najmu. W mniejszych miastach (Sosnowiec, Szczecin, Płock) stopy zwrotu mogą być jeszcze wyższe, ale wiążą się z niższym popytem i mniejszą płynnością.
Jakie podatki płaci się od najmu mieszkania?
Najpopularniejszą formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5 procent od przychodów do 100 tysięcy złotych rocznie i 12,5 procent od nadwyżki. Nie można odliczać kosztów (np. remontów, amortyzacji). Alternatywą jest najem w ramach działalności gospodarczej, gdzie można odliczać koszty, ale są wyższe składki ZUS.
Co to jest ROI brutto i netto?
ROI brutto to roczny przychód z najmu podzielony przez koszt inwestycji (cena zakupu plus koszty transakcyjne i remontu), wyrażony w procentach. ROI netto uwzględnia także koszty operacyjne (podatek, czynsz administracyjny, ubezpieczenie, remonty, prowizje pośrednika, pustostan). Różnica między ROI brutto a netto wynosi zwykle od 1 do 2 punktów procentowych. To informacja ważna przy porównywaniu ofert.
Czy mieszkanie w kamienicy do remontu to dobry pomysł na inwestycję?
Strategia ta może dać wyższy długoterminowy zysk niż zakup gotowego mieszkania, pod dwoma warunkami. Po pierwsze, trzeba realistycznie ocenić koszty remontu (zwykle są wyższe niż wstępne kalkulacje) i okres bez najmu podczas prac. Po drugie, trzeba zweryfikować plany rewitalizacji budynku przez wspólnotę lub miasto, które obniżą Twoje koszty i podniosą wartość.
Ważne zastrzeżenie
Powyższe informacje mają charakter ogólnego przeglądu rynku i nie stanowią porady inwestycyjnej, finansowej ani podatkowej. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości pod wynajem warto skonsultować się z doradcą podatkowym, prawnikiem oraz przeprowadzić indywidualną analizę finansową konkretnej inwestycji. Stopy zwrotu, ceny i regulacje rynkowe mogą się zmieniać.
Podsumowanie
Mieszkanie w kamienicy może być dobrą inwestycją pod wynajem, jeśli kupujesz świadomie. Stopy zwrotu są w 2026 roku konkurencyjne wobec bezpiecznych aktywów finansowych, popyt na najem stabilny, a potencjał wzrostu wartości w niektórych lokalizacjach (zwłaszcza w Łodzi, Poznaniu i Bydgoszczy) większy niż w nowym budownictwie.
Kluczowe jest, żeby przed zakupem zweryfikować lokalizację, stan budynku, kondycję wspólnoty i własną tolerancję ryzyka. Po zakupie warto wprowadzić mieszkanie w standardzie odpowiednim dla planowanego segmentu najemców.
mieszkanie w kamienicy pod wynajem, inwestycja w kamienicę, ROI z najmu kamienicy, rentowność najmu kamienica
